Оценка коммерческой и жилой недвижимости

• Что оцениваем в недвижимости
• Виды оценки недвижимости
• Как мы работаем: этапы сотрудничества
• Документы для начала работы
• Стоимость и сроки
• Практика: Когда оценка спасла деньги клиента
• Частые вопросы
• Все услуги раздела

Оценка недвижимости часто воспринимается как скучная формальность, просто бумажка, которую требует банк для ипотеки или нотариус для наследства. В действительности, отчёт об оценке недвижимости необходим вам для финансовой защиты. Важно понимать, что даже незначительная ошибка в цифрах способна привести к миллионным убыткам. Если недооцените объект, потеряете деньги при продаже, переоцените — будете платить лишние налоги или получите отказ банка в кредите.

Если вы читаете этот текст, скорее всего у вас есть вполне определённая задача: взять ипотеку, разделить имущество, оспорить кадастровую стоимость или внести актив в уставный капитал. Вам нужна не просто какая-то примерная цифра, а надёжный документ, который примут в банке, суде или налоговой.

Наши специалисты погружаются в экономические и юридические детали, досконально изучают все нюансы, и выдают точную рыночную цену вашего объекта недвижимости. Основанием для оценки служат реально совершённые сделки, а не объявления на сайтах.

При оценке мы учитываем множество факторов, влияющих на стоимость объекта, таких как местоположение, состояние, инфраструктура и перспективы развития района. Мы также проводим тщательный анализ сопоставимых объектов, чтобы выявить наиболее релевантные аналоги и определить справедливую цену. Мы понимаем, что каждый объект уникален, поэтому не используем шаблонные подходы, а разрабатываем индивидуальную стратегию оценки для каждого клиента.

Почему онлайн-калькуляторы и «риелторская оценка» не работают?

Многие пытаются оценить квартиру или офис по объявлениям в интернете или через автоматические сервисы. Но алгоритм не видит, что в элитном доме текут трубы, а из окна открывается вид на ТЭЦ, а не на цветущий тихий парк. Риелтор же часто заинтересован либо завысить цену, чтобы взять объект в работу, либо занизить, чтобы быстро продать.

Мы работаем строго по федеральным стандартам оценки (ФСО). Наша ответственность застрахована, а квалификация подтверждена аттестатами.

Мы гарантируем:

• точность и достоверность результатов;
• независимость и объективность оценки;
• сжатые сроки подготовки заключений.

1. Расположение: близость к транспорту, парковка, наличие рядом необходимой инфраструктуры.
2. Состояние: износ, качество ремонта, законность перепланировок.
3. Потенциал: возможность более прибыльного использования объекта, например, замена склада торговым центром.
4. Юридические аспекты: обременения, сервитуты, зонирование.

У нас работают специалисты по разным сегментам: «жильём» и «коммерцией» занимаются разные люди, так как методики расчётов принципиально отличаются.

• Оценка жилой недвижимости (квартиры, апартаменты). Для ипотеки, органов опеки, раздела имущества при разводе. Проверяем законность перепланировок.
• Оценка загородной недвижимости (дома, коттеджи, таунхаусы). Сложнее квартиры, так как нужно оценивать и строение, и землю, и коммуникации (газ, септик, скважина).
• Оценка коммерческой недвижимости. Оцениваем офисы, склады, магазины на основе потенциального дохода, используя формулу капитализации с учётом операционного дохода и рыночных рисков. Рассчитываем стоимость на основе того, сколько денег объект может принести владельцу.
• Оспаривание кадастровой стоимости. Используется для снижение налоговой базы. Если государство оценило ваш торговый центр дороже рынка, мы докажем обратное и сэкономим вам сотни тысяч рублей на налогах в год.
• Оценка для страхования. Нужна при наступлении страхового случая, чтобы получить реальную сумму ущерба, а не заниженную.

Мы ценим ваше время и стараемся избегать лишней бюрократии.

• Бесплатная консультация. Опишите объект и расскажите, какова цель оценки. Мы сразу сможем сказать примерный диапазон стоимости и список необходимых документов.
• Договор и выезд специалиста. Оценщик приедет к вам на объект, проведёт обязательное фотографирование каждой комнаты, фасада, подъезда, дефектов. Это необходимо, для соблюдения требований стандартов.
• Расчётная часть. В офисе аналитик подберёт аналоги, проведёт корректировки (на торг, на этаж, на площадь), посчитает восстановительную стоимость.
• Формирование отчёта. Подготовим документ объёмом от 40 до 80 страниц, соответствующий требованиям ФСО и конкретного банка (если нужно).
• Передача отчёта. Вы получите готовый отчёт в бумажном виде или с ЭЦП для электронной подачи.

Для старта нам потребуются сканы или фото:

• Документы на собственность: выписка из ЕГРН или свидетельство.
• Техдокументация: техпаспорт БТИ, актуальный план здания либо помещения, экспликация.
• Паспорт заказчика (разворот с фото и прописка) или данные компании.
• Для коммерческих объектов: справка о балансовой стоимости здания либо помещения, договоры аренды (если есть), данные о коммунальных платежах, налоговые расходы, расходы на страховку.

В указанном списке возможны изменения. Точный перечень определяется в зависимости от назначения здания/помещения и вида предстоящей сделки. При заключении договора наша компания оперативно проведёт независимую экспертизу. Все работы выполняют только профильные эксперты.

*Цена может меняться в зависимости от удаленности объекта и сложности задания.*

Вот реальные кейсы, показывающие, почему важен профессионализм оценщика, а не просто использование формул.

Случай 1: Раздел «элитной» квартиры.

Супруг предлагал компенсировать долю жене, исходя из стоимости 15 млн руб. (средняя цена в районе). Наш оценщик учел, что в квартире выполнен дизайнерский ремонт из итальянских материалов, установлена система «Умный дом» и приточная вентиляция.
Итог: Рыночная стоимость определена в 22 млн руб. Суд принял наш отчёт. Супруга получила компенсацию на 3,5 млн больше первоначального предложения.

Случай 2: Налог на склад.

Владелец ангара получил налог исходя из кадастровой стоимости в 50 млн руб. Мы провели оценку и выяснили, что подъездные пути разбиты, газа нет, а само здание требует капремонта. Рынок такие объекты оценивает значительно ниже.
Итог: Комиссия при Росреестре приняла наш отчёт. Кадастровая стоимость снижена до 28 млн руб. Экономия на налогах — более 400 000 рублей ежегодно.

• Кадастровая оценка земельных участков
• Экспертиза оценки стоимости квартиры
• Оценка земельного участка
• Оценка дома с земельным участком
• Оценка для банка
• Оценка для опеки
• Оценка гаража
• Оценка объектов незавершенного строительства
• Оценка жилой недвижимости
• Оценка коттеджей
• Оценка доли в квартире
• Оценка квартир в новостройках
• Оценка недвижимости для залога
• Оценка зданий и сооружений
• Оценка квартиры для банка

При проведении оценки наши эксперты учитывают следующие факторы, которые определяют итоговую стоимость объекта:

• площадь;
• транспортную доступность и местоположение;
• функциональное назначение здания/помещения;
• наличие инженерно-коммуникационных сетей (канализации, электричества, газа, водоснабжения) или возможности их подключения;
• инвестиционную привлекательность недвижимости;
• вид права (аренда, собственность), а также наличие обременений (сервитуты и т. п.);
• конструктивные особенности и техническое состояние здания;
• степень комфорта (наличие интернета, парковки, телефонии, систем пожаротушения, видеонаблюдения и др.);
• цель оценки (для выкупа у муниципалитета, получения кредита под залог, для нотариуса и пр.);
• дату, на момент которой стоимость объекта должна быть определена. При вступлении в наследство следует определить цену на здание/помещение на день смерти предыдущего собственника. При разводе недвижимое имущество должно оцениваться на момент подачи иска в суд. Если планируется установление арендной ставки, то оценка производится на текущую дату.